Ипотека сама по себе не значит, что при банкротстве квартиру обязательно продадут. С осени 2024 года в законе есть механизм сохранить жильё, если платить по кредиту готов кто-то другой, а с апреля 2026 года действуют новые правила: даже если квартиру всё же продадут, часть денег закон оставляет должнику, а не забирает целиком в пользу банка. Разбираем оба механизма, что ещё можно решить попутно, и почему банки в последнее время всё чаще подают на банкротство должника сами, а не идут обычным путём через иск.
С 16 сентября 2024 года действует ст. 213.10-1 127-ФЗ (введена Федеральным законом от 08.08.2024 № 298-ФЗ). Она даёт должнику и банку, чьё требование обеспечено ипотекой жилого помещения, право заключить отдельное мировое соглашение: оно касается только их двоих и не затрагивает отношения с остальными кредиторами в деле. Условие простое: квартира или дом должны быть единственным пригодным для постоянного проживания жильём для должника и членов его семьи, которые в нём живут.
Решение о заключении такого соглашения со стороны должника принимает сам гражданин. Несогласие финансового управляющего не мешает суду его утвердить, а согласие остальных кредиторов, кроме держателя ипотеки, не требуется вовсе. Подать на соглашение можно на любой стадии дела, но не раньше истечения срока на предъявление требований кредиторов при введении реструктуризации (п. 2 ст. 213.8 127-ФЗ).
Платить по соглашению может любой человек: супруг, родитель, друг, работодатель, кто угодно, кто готов взять это на себя как третье лицо. С момента утверждения соглашения квартира исключается из имущества, которое пойдёт на продажу, требование банка убирается из реестра и гасится на первоначальных условиях кредитного договора: с процентами и штрафами, если они были, без скидок и без заморозки начислений, которую обычно даёт банкротство по остальным долгам.
Для отдельного мирового соглашения по ст. 213.10-1 согласие банка как держателя ипотеки обязательно (абз. 3 п. 2 этой статьи). Но из этого правила есть исключение: если банк отказывается от сделки без разумных причин, например когда его положение по предложенному плану не хуже, чем было бы вообще без банкротства, суд вправе утвердить локальный план реструктуризации долгов по отдельному основанию, п. 4 ст. 213.17 127-ФЗ, уже без согласия банка.
Насколько узкое это исключение, показывает дело № А40-260780/2023 (определение СКЭС ВС РФ от 17.04.2026 № 305-ЭС26-470(2)). Должница предлагала банку погасить только сумму основного долга, без процентов и пеней, а это покрывало лишь 6,3% от требования, включённого в реестр. Апелляция и суд округа всё же утвердили такой план, но Верховный Суд отменил их решения: банк в этом случае оказался бы в разы хуже, чем если бы банкротства не было вообще, поэтому его отказ признали разумным, а не преградой, которую можно обойти через суд. Суд также напомнил про «принцип реабилитационного паритета»: должник не должен получать необоснованное преимущество за счёт кредитора.
Практический вывод: рассчитывать на утверждение плана без согласия банка стоит, только если предложенные условия реально не хуже того, что банк получил бы без банкротства. Списать основную часть долга под видом такого плана не получится.
До недавнего времени, если сохранить жильё не получалось и его продавали на торгах, должнику часто не доставалось ничего: вся выручка уходила банку и на расходы по делу. Это изменило постановление Конституционного Суда РФ от 04.06.2024 № 28-П: суд указал, что оставлять должника совсем без остатка от продажи единственного жилья несправедливо, ведь ему тоже нужно на что-то жить дальше.
Во исполнение этого постановления 23 марта 2026 года принят Федеральный закон № 62-ФЗ, который ввёл ст. 213.27-1 127-ФЗ и действует с 3 апреля 2026 года. Она устанавливает точный порядок распределения денег от продажи единственного ипотечного жилья, в том числе если торги не состоялись и банк оставил квартиру за собой:
Суд вправе уменьшить долю, которая причитается должнику, в двух случаях: если этой суммы хватит на квартиру, явно превышающую разумную потребность в жилье для него и его семьи, либо если установлена его недобросовестность.
«Тематический обзор Верховного Суда РФ № 5/2026» по спорам о банкротстве за 2025 год отдельно подчёркивает: получить свою долю не происходит само собой. В одном из разобранных там дел суды закрыли дело о банкротстве и утвердили вознаграждение финансовому управляющему, толком не выяснив, хочет ли должник получить причитающиеся ему деньги. Верховный Суд направил дело на новое рассмотрение и указал: молчание должника нельзя считать отказом, суд и управляющий обязаны прямо спросить его о судьбе этих денег, прежде чем закрывать дело. Практический вывод: если квартиру продали, стоит сразу подать заявление об исключении причитающейся вам части из конкурсной массы, а не ждать, что кто-то сделает это за вас.
Отдельное мировое соглашение по ст. 213.10-1 касается только отношений с банком-залогодержателем. Остальная часть дела о банкротстве идёт своим чередом, и по её итогам должник освобождается от прочих долгов на общих основаниях (п. 3 ст. 213.28 127-ФЗ), подробнее об этом в статье «Какие долги списываются, а какие нет». С даты введения реструктуризации действует и мораторий на взыскание и звонки коллекторов по остальным, не обеспеченным ипотекой долгам (ст. 213.11 127-ФЗ), об этом статья «Звонят коллекторы».
Отдельная сложность возникает, если по ипотеке есть созаёмщик, например супруг, или соплательщик вроде государственной программы военной ипотеки. Соглашение по ст. 213.10-1 спасает саму квартиру, но не снимает обязательства с созаёмщика, который сам не участвует в деле о банкротстве. В деле № А41-92570/2022 (определение СКЭС ВС РФ от 03.07.2025 № 305-ЭС25-1557) квартира была куплена с использованием военной ипотеки, и после начала банкротства владельца ФГКУ «Росвоенипотека» перестало платить свою часть долга. Верховный Суд не позволил судам закрыть дело и списать долги, не разобравшись с судьбой квартиры: нужно было либо продать её с торгов, либо заключить одно общее соглашение сразу со всеми, кто участвует в обеспечении, банком, Росвоенипотекой и должником. Вывод для похожих случаев: если платить будет не один человек, а несколько сторон сразу, включать в соглашение нужно всех, а не договариваться с банком в одиночку.
Стоит учитывать и обратную сторону отдельного соглашения. Пока обычные, не обеспеченные ипотекой долги в банкротстве перестают обрастать процентами и штрафами, долг по ипотечному соглашению продолжает начисляться на первоначальных условиях (подп. 3 п. 4 ст. 213.10-1 127-ФЗ). Это разные по цене решения, и сравнивать их стоит заранее, а не по факту подписания.
Банки действительно всё чаще подают на банкротство должника сами, и не из мести, а потому что для них это часто быстрее обычного взыскания. По общему правилу кредитору для обращения в суд с заявлением о банкротстве нужно вступившее в силу решение суда, подтверждающее долг (п. 1 ст. 213.5 127-ФЗ). Но для требований по кредитному договору с банком сделано прямое исключение (п. 2 ст. 213.5): банку отдельное решение суда о взыскании не требуется, достаточно самого кредитного договора и доказательств просрочки. Именно поэтому банкротство, а не обычный иск, стало для банков стандартным путём при просроченной ипотеке.
Подать такое заявление банк может, если долг составляет не менее 500 000 рублей и просрочен более трёх месяцев (п. 2 ст. 213.3 127-ФЗ). Порог общий для всех, независимо от того, кто подаёт заявление: сам гражданин, банк или любой другой кредитор.
Само по себе заявление банка не повод для паники и тем более не повод пытаться его оспорить, если долг реальный: спорить с формальным основанием для возбуждения дела бессмысленно и только затянет процесс. Более того, оказаться в деле о банкротстве по инициативе банка часто выгоднее, чем остаться вне его: и отдельное мировое соглашение по ст. 213.10-1, и гарантированная доля от продажи по ст. 213.27-1 работают только внутри дела о банкротстве. Если банк вместо этого просто взыщет долг через суд общей юрисдикции и обратит взыскание на квартиру в обычном исполнительном производстве, ни того, ни другого механизма не будет вовсе. Поэтому практический шаг здесь тот же, что и при подаче заявления самим должником: как можно раньше понять, готов ли кто-то платить по ипотеке дальше, и подавать на отдельное соглашение, не дожидаясь, пока дело дойдёт до торгов.
Общие правила по имуществу при банкротстве, включая единственное жильё, на странице «Что будет с долгами и имуществом».